房企资金链困局隐现 楼市重现内部促销最低8.8折
虽然开发商给予内部低价,但很多员工并不愿意出手,他们认为房价应该还会继续跌
地产商们一边对外宣传资金依然充沛,一边却将楼盘销售目标瞄准了自己的员工。早报获悉,目前上海众多开发商正再次沿用2005年和2008年两轮楼市低谷时期的市场策略,以内部折扣价售楼给自己员工,以回笼现金,撑过楼市寒冬期。
有开发商表示,由于市场不济,大量不愿意明显降价的开发商更愿意采取内部销售,只要能够完成预定销售额,就能够避免对外大幅降价所带来的“不必要风险”。
内部折扣换成交
在过去的一个月时间里,已经有众多地产商最近开始向内部员工提供比平时低得多的折扣价,鼓励公司职工购买楼盘房源。
这种内部销售并不同于以往常见的开发商员工折扣。“如果是去年,我们顶多能够拿到号买房,折扣仅仅是1到3个点（1%~3%）。”有公司员工这样告诉,在他们公司购房的折扣与工作时间有关,在公司资历越深的元老,可以享受到更多的优惠。而到今年,这种折扣更多从福利变成了一种对内的促销。
早报目前了解到的最低折扣价是,一家开发商在嘉定的新盘给内部员工开出了8.8折优惠。
此外,部分业界同行怀疑上周某楼盘全部被内部消化,该楼盘不到2.6万元/平方米的成交均价远低于同地域新盘。
在上述被内部人士点到的楼盘中,最近的成交量都排在楼盘成交榜的前几位。
企业融资“良策”
上述场景似曾相识,在开发商被不断质疑资金链问题的2005和2008年,他们正是利用公司内部员工的购房资金来换取足够的现金,撑过楼市低谷阶段。
翟某曾在2005年买下新江湾城一处住宅,她的丈夫当时正供职于在当地一家地产商,由于市场骤冷,公司决定将降价的尝试首先从内部发起,于是他们买到了8.5折出售的楼盘,这被称为员工福利,而不久之后,这种折扣被推向市场。
在个别楼盘的员工内部买房中,部分公司甚至向员工提供部分首付,并承诺一定时间内的无理由退房。事实上,在上一次危机中,杭州某大型房企就曾通过员工认购这一招度过了资金危机,等市场回暖后,员工纷纷将名下的房产通过解除合同等方式退还给公司再卖。
虽说是给予内部低价,但很多员工并不愿意立即出手。“9.5折的话,根本不是底。”杨洁说,她所在的公司是上海一家知名的本土国企。虽然公司给出折扣,但员工认为房价应该会继续下跌。
在2008年宝山某开发商的销售过程中,很多员工折扣购买了公司的新盘,不过由于市场迟迟无法复苏,公司最后最终的市场售价甚至更低于内部员工价。
资金链困局隐现
地产商们急于出货揭示出看似稳定的现金流状况下的资金隐忧。
中原地产的一份半年度报告显示,从国内融资环境来看,从去年第三季度开始,尤其是今年4月新*颁布以后,开发商的国内融资途径遭遇围堵。
据统计,由于2009年三季度开始地王现象愈演愈烈,打击囤地捂盘现象成为当时调控*策的重点。国土资源部随后介入房地产企业上市和再融资的审批,主要负责审核上市房企土地是否存在违规现象以及是否符合融资条件等。此后,以招商地产和万科为首的上市房企近700亿元增发申请即告暂停。
对上述变化,中原分析,尽管*策迄今尚未对上市公司的各类国内融资途径全面封锁,但对于土地储备消化周期较长的大型房企而言,无异于告停。因而,今年以来,各家房企纷纷选择非常规渠道融资,一方面积极寻找海外合作伙伴、与外资银行签订贷款,一方面通过高息公司债手段确保顺利融资,国内上市的公司也尝试以与各投资机构成立基金的形式觅得资金支持。由于国内融资环境的恶化,2010年上半年十大房企共计融资323亿元,仅占去年全年融资额的25%。
